Zbliża się wiosna, a to, na rynku nieruchomości, oznacza ożywienie. To czas zmian, podejmowania decyzji, zabierania się za sprawy odwleczone zimą. Budzą się sprzedający, budzą się też kupujący. Jak więc przygotować się do tego okresu, jeśli planujemy jakieś ruchy na rynku nieruchomości? Ta seria artykułów opowiada o procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Ten wpis poświęcamy domom.

SPRZEDAŻ DOMU

Przygotowania do sprzedaży domu rozpocznij od odkurzenia starych dokumentów. Przyda się np. projekt budowlany, akt nabycia nieruchomości. Jeśli dom nabyłeś drogą darowizny lub spadku, upewnij się, że uregulowane są kwestie podatkowe. Sprawdź aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości. Najszybciej zrobisz to poprzez rządowy portal przegladarka-ekw.ms.gov.pl. Skup się na tym, czy jesteś jedynym właścicielem, czy może masz udziałowca, z którym musisz dogadać warunki sprzedaży; czy osobie trzeciej nie przysługuje prawo do twojej nieruchomości na zasadach służebności osobistej lub umowy dożywocia; a może w dziale IV widnieją dawno spłacone już wierzytelności? Niekorzystne zapisy najlepiej usunąć przed sprzedażą. Niektóre mogą uniemożliwiać sprzedaż lub obniżać wartość nieruchomości. W 2023 wprowadzono obowiązkowe certyfikaty energetyczne nieruchomości. Do tego czasu, sporządzano je na życzenie kupującego. Dziś, jeśli chcesz podejść do transakcji, musisz taki certyfikat posiadać.

Kolejnym krokiem jest fizyczne przygotowanie nieruchomości. W grę wchodzi szeroko pojęty home staging. Zacznij od "odgracenia", posprzątania i napraw. Jeśli coś wymaga drobnego remontu, niewielkich nakładów finansowych, zrób to! - Wielu osobom wydaje się, że nowy właściciel się tym zajmie- owszem, ale po odpowiednio znegocjowanej cenie zakupu Twojego domu! Po co dawać nabywcy powody do negocjacji ceny?  Jeśli decydujesz się na malowanie, postaw na stonowane odcienie bieli, beżu czy szarości. Idąc dalej, pozbądź się z widoku rzeczy osobistych i personalnych dekoracji. Wyobraź sobie, że Twój dom do wnętrze z katalogu meblowego. Czyste, przytulne, domowe, ale... bezosobowe. Zdjęcia rodzinne zastąp ciekawymi grafikami, stół przyozdób świeżymi kwiatami, wybierz się do jednej z sieciówek po nowe dodatki, wpisujące się w aktualne trendy. Nie zapomnij o ogrodzie!

Teraz czas na przygotowanie oferty. Zaproś do współpracy profesjonalnego fotografa i przygotuj obszerny i szczegółowy opis, który pozwoli oglądającym na wstępną weryfikację nieruchomości i dopasowanie jej do swoich kryteriów. Nikt nie lubi marnować czasu na telefony, szczególnie, jeśli mają one dotyczyć podstawowych kwestii! Przemyśl cenę i dopasuj ją do rynku. Oczywistym jest, że sprzedający zazwyczaj wystawia nieruchomość drożej, niż minimalna opłacalna cena, ale pamiętaj, że jeśli przestrzelisz, telefon będzie milczał. Pierwsze wrażenie robi się tylko raz, więc warto zadbać, aby było ono dobre. Możesz teraz wybrać portale ogłoszeniowe oraz inne działania marketingowe, które podejmiesz.

Musisz uzbroić się w cierpliwość. Odbierać telefony od zainteresowanych i od agencji nieruchomości. Przeprowadzać prezentacje BEZ SENTYMENTU, mimo, że to Twój ukochany rodzinny dom. Sprzedaż domu zazwyczaj trwa przynajmniej kilka miesięcy.

OK, za tobą cały proces żmudnej sprzedaży i jest! Ten jeden jedyny, z którym udało się dogadać cenę, warunki przekazania lokalu, finansowanie i wszystkie pozostałe kwestie. Co dalej? Teraz należy wszystko spisać. Poniżej schemat przedstawiający możliwe do obrania drogi, które będą bezpieczne dla obu stron. Schemat nie uwzględnia rzadszych konieczności, jak np. umowa warunkowa.


Źródło: opracowanie własne

Umowa przedwstępna może być sporządzona w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Ta druga ma dodatkowe korzyści dla kupującego. Umowa przyrzeczona musi być koniecznie zawarta u notariusza. On wskaże ci wszystkie potrzebne do transakcji dokumenty. Konieczne będzie wybranie się do przynajmniej kilku urzędów, w celu ich uzyskania. Pamiętaj, że do transakcji musisz wymeldować wszystkich domowników.


ZAKUP DOMU

Zacznij od planowania. Przede wszystkim, przeanalizuj swój budżet. Dysponujesz określoną gotówką? Doskonale! Potrzebujesz dodatkowego finansowania z zewnątrz? Zbadaj swoją zdolność kredytową. Musisz sprzedać swoją dotychczasową nieruchomość, aby uzyskać środki na zakup nowej? Żaden problem. Wystaw ją na sprzedaż i szukaj nowego domu. Transakcje wiązane są często spotykane na rynku nieruchomości. 

Jeśli wiesz już, jakim budżetem dysponujesz, przemyśl kryteria idealnej nieruchomości. Tak, tej wymarzonej. Teraz posegreguj jej cechy na "konieczne" oraz "byłoby fajnie". To znacznie ułatwi proces decyzyjny. Pewnie domyślasz się, że trudno trafić na ideał, ale dzięki ustaleniu priorytetów, będziesz wiedzieć na czym się skupić, co możesz odpuścić oraz co, ewentualnie, możesz z czasem w nowej nieruchomości zmodyfikować samodzielnie.

Teraz swoje oczekiwania zestaw z rynkiem, jeśli w tej cenie nie udało ci się znaleźć choć jednej nieruchomości wpisującej się w kryteria, wróć do poprzedniego etapu. Musisz albo zmniejszyć swoje oczekiwania, albo zwiększyć budżet.

OK, przyszedł czas na prezentacje. Oglądaj nieruchomości, ale wybieraj tylko te, które Cię naprawdę interesują. Jeśli już po obejrzeniu ogłoszenia wiesz, że to nie to, nie marnuj swojego i cudzego czasu. Twoje zdanie nie zmieni się na miejscu. Pamiętaj też, aby nie oceniać potencjalnego domu przez sentymentalny pryzmat. Często wspomnienia przysłaniają wizję przyszłości.

Znalazłeś dom, który Cię naprawdę zainteresował? Czas na konkrety! Zajrzyj pod wierzchnią warstwę. Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości. Właściciel powinien udostępnić Ci jej numer. Najszybciej zrobisz to poprzez rządowy portal przegladarka-ekw.ms.gov.pl. Skup się na tym, czy osobie trzeciej nie przysługuje prawo do nieruchomości na zasadach służebności osobistej lub umowy dożywocia; może w dziale III widnieją inne niepokojące zapisy; sprawdź, czy w dziale IV nie znajdują się zapisy o zadłużeniu przekraczającym wartość nieruchomości. Kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie dokumentów planistycznych, planowanych w okolicy inwestycji. Dzięki temu upewnisz się, że twoim sąsiadem nie będzie uciążliwa przetwórnia, czy też ruchliwa droga w przyszłości. Poproś też o dokumentację budowlaną. Pamiętaj, że jeśli stan rzeczywisty mocno różni się od zapisanego w dokumentach, możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu.

Wszystko w porządku? Przyszedł więc czas za złożenie oferty właścicielowi. Zerknij na schemat powyżej, gdzie pokazaliśmy drogi do bezpiecznej transakcji. Schemat nie uwzględnia rzadszych konieczności, jak np. umowa warunkowa. Umowa przedwstępna może być sporządzona w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Ta druga ma dla Ciebie dodatkowe korzyści. Umowa przyrzeczona musi być koniecznie zawarta u notariusza. On wskaże ci wszystkie potrzebne do transakcji dokumenty.


JEDNA PORADA, KTÓRA WSZYSTKO UŁATWI?

Skorzystaj z naszej pomocy, przeprowadzimy za Ciebie cały proces.